SCHWAZ Seit dem 1. Jänner gelten in Österreich neue steuerliche Regeln für die Vermietung besonders teurer Wohnungen und Häuser. Wer eine sogenannte Luxusimmobilie zu Wohnzwecken vermietet, kann künftig keine Vorsteuer mehr vom Finanzamt zurückholen.

Umsatzsteuerbefreiung

Bisher war es in vielen Fällen möglich, die Umsatzsteuer etwa beim Kauf sowie bei Bau- oder Renovierungskosten steuerlich geltend zu machen. Genau diese Möglichkeit fällt künftig bei „besonders repräsentativen“ Wohnimmobilien weg. Für diese Objekte gilt bei der Vermietung zu Wohnzwecken eine verpflichtende Umsatzsteuerbefreiung: Die Mieteinnahmen sind umsatzsteuerfrei, dafür gibt es keinen Vorsteuerabzug mehr für Kauf, Bau oder Sanierung. Als besonders repräsentativ gilt eine Immobilie dann, wenn die Anschaffungs-, Bau- und Renovierungskosten innerhalb von fünf Jahren insgesamt mehr als 2 Mio. Euro (ohne Umsatzsteuer) betragen. Bei Gebäuden mit mehreren Wohnungen wird diese Grenze auf die einzelne Einheit aufgeteilt.

Nachträglich überschritten

Kommt es später zu teuren Renovierungen oder Nebengebäuden, so kann diese Grenze auch nachträglich überschritten werden. Dann greift die Steuerbefreiung ab dem Zeitpunkt der Überschreitung – mit entsprechenden Auswirkungen auf die Vorsteuer, die zuvor geltend gemacht wurde. Diese Neuerung beendet eine bisher verbreitete Praxis: Viele Unternehmen haben in der Vergangenheit hochwertige Wohnungen gebaut oder gekauft, um sie mit Vorsteuerabzug zu errichten und dann zu vermieten, etwa auch an Gesellschafter. Das ist seit 2026 in dieser Form nicht mehr möglich.

Fazit

Wer Immobilien in dieser Klasse besitzt oder plant, sollte die Kosten genau dokumentieren und Projekte sorgfältig planen, bevor Entscheidungen fallen. Die Experten von GHP Steuerberatung unterstützen dabei gerne.